하지만 제 생각은 다릅니다.
팬데믹 이후의 급격한 금리 인상은 주택 수요의 씨를 말려 단기 집값 급락이라는 현상을 가져왔습니다.
지금도 여전히 금리는 높은 편이어서 주택 수요가 쉽사리 살아나지 않고 있죠.
그러면 공급 측면은 어떨까요.
공급 역시 직격탄을 맞았습니다.
작년부터 시작된 급격한 금리 인상으로 원자재 가격이 오르고 건설현장의 대출 금리가 오르면서 많은 현장의 공사가 멈추었죠.
공사를 시작하려던 곳들은 공사를 무기한 연기했고 분양을 하려던 곳들 역시 분양을 계속 연기하고 있습니다.
한마디로 극심한 공급 부족 사태가 시작된 겁니다.
자, 여기서 중요한 건 경제 충격 이 시장에 직접적인 영향을 미치는 데에는 시차가 생긴다는 겁니다.
수요에는 즉각적인 영향을 미쳐서 바로 집값 하락을 야기했지만 공급에 미친 영향이 시장에 반영되는 데는 2~3년의 시간이 걸립니다.
왜일까요.
아파트를 짓는 데에는 그 만큼의 시간이 걸리기 때문이죠.
한마디로 건설사가 집을 짓지 않기 시작하면 시장에는 2~3년 후에 집부족 현상이 나타난다는 말입니다.
현재 전반적인 공급 상황은 매우 심각한 상황인데요.
공급이 이렇게까지 부족한 경우는 지난 30년간 딱 두번있었습니다.
IMF 때와 리먼사태때 뿐이었죠.
두번 모두 극심한 공급 부족으로 인해 향후 집값이 크게 올랐는데, 약속이나 한듯 경제 충격이 시작된지 2~3년 후부터 집값이 급등하기 시작했습니다.
저는 이미 예견된 공급 부족 현상이 2024년 하반기부터 본격적으로 시장에 영향을 미치기 시작하여 2025년에는 시장을 지배하는 킹핀이 될 것으로 판단합니다.
집값이 많이 오를수 있다는 얘기죠. 경기 침체와 부실건설사 도산등 집값 하락을 가리키는 요인이 많은 것도 사실이나 공급 부족이라는 하나의 큰 요인이 다른 모든 것들을 누를 정도로 시장에 강력하게 작용할것 이라고 예상하고 있습니다.
물론 제 예상이 틀릴 수도 있습니다.
하지만 주택 공급 부족은 어떤 식으로든 시장에 큰 영향을 미칠 수밖에 없으니 이와 관련된 공부를 꾸준히 하시면서 시장의 동향도 잘살피시기 바랍니다.
어쨌든 내년 시장은 매우 변동성이 클 것으로 예상합니다.
당연히 이런 시기에 큰 기회가 생기 기 마련이고요.
그래서 저 청울림과 다꿈스쿨도 내년 시장에 대해 많은 준비를 하고 있습니다.
부동산 강의 커리큘럼을 재정비하고 시장 상황에 맞는 새로운 강의도 만들고 있습니다.
2024 다꿈스쿨 부동산강의 이제 부동산 공부를 시작하는 초보 분들이라면 새롭게 교육체계를 마련한 다꿈스쿨에서 공부를 시작해 보세요.
보시다시피 단계별 교육 시스템을 구비하여 여러분의 수준과 눈높이에 맞는 공부를 하실수 있습니다.
저 청울림도 시장 상황에 적극적으로 대응하기 위해 내년에는 멤버십 실전투자반을 운영할 계획입니다.
이름하여 청울림 투자클럽 인데요.
강의가 아닌 100퍼센트 실전투자반이 될 겁니다.
곧 오픈할것 이니 관심있는 분들은 조금만 기다려 주시기 바랍니다.
부동산은 한번 관심을 놓으면 남의 일 처럼 되기도 하는데요.
여러분 모두 내년 2024년에는 관심의 끈을 꼭 잡고 계시기 바랍니다.
다시 한번 말씀 드리지만 2024년은 부동산으로 인해 자산 격차가 커질수 있는 시기라는 것을 잊지 마시기 바랍니다.
월급쟁이의 첫 부동산 공부의 출간은 2저자 마중물은 누구 저자 마중물은 필명이다.
대기업 연구소 연구원으로 근무 중이라 실명을 밝히기 어렸을 것으로 추정한다.
저자는 2021년 기준으로 7년 전 38살에 부동산 투자에 입문하였다고한다.
부동산 투자의 핵심은 타이밍이다.
저자는 2014년쯤 부동산 투자에 들어섰으며 서울의 집값이 상승세로 접어드는 시기이며, 전국 미분양이 급격히 감소하는 시점이다.
즉 저자는 부동산으로 돈 벌수 있는 가장 저점 에서 고점을 잘 활용한 것이다.
2014~2021년은 내 생에 다시는 없을 부동산 투자의 황금기라고도 말할수 있을것 같다.
이유를 나열해 보겠다.
첫째, 2008년~2013년 부동산 침체기로 투자 자금 이 응축되었다.
투자처를 찾지 못한 시중 자금이 수백조 둘째, 2013년 아파트 미분양 최고치에서 감소세로 전환되고 있었다.
셋째, 장기간의 부동산 침체기 속에서 정부는 대출 규제및 부동산 세제를 완화했다.
넷째, 2015년 빚내서 집사라는 정부의 부동산 활성화 대책이 발표되어 유동성이 증가 하기 시작했다.
다섯째, 전세가의 지속적 상승으로, 매매 전세가율이 역대 최고치로 높아지고 있다.
여섯째, 미분양 증가 속에서 분양가 할인 등의 수분양자에게 지급되는 혜택이 매우 많았다.
일곱째, 저금리의 시작으로 시중 유동성 이 증가 중이었다.
여덟 번째, 2020년 시작한 코로나19로 기준금리 인하와 정부 지원금 등이 풀려 유동성 장을 증폭 시켰다.
부동산 투자 계기는 저자는 전세 살던 집의 매매가가 상승하는 것을 보고 대출을 받더라도 집을 소유하는 것이 이익이라는 이사업체 사장님의 말을 기억하고 내 집 마련을 해야겠다는 마음으로 부동산 투자에 입문한다.
처음 부동산 투자 자금 마련 방법은 저자는 전세 대신 월세로 사는 것을 택했다.
즉 보증금 500만원에 월세 30만원하는 집으로 이사하고 남은 전세보증금과 직장인 회사 대출을 더하여 시드머니를 마련했다고한다.
부동산 투자 방식은 저자는 2014년 처음 서산의 주공 소형 아파트를 갭투자를 활용하여 매수한다.
실 투자금 500만원으로 세전 수익금 3,000만원으로 600퍼센트 수익률 달성한다.
책으로 부동산 공부를 시작하였고, 중요한 내용을 필사한다.
반복해서 필사한 내용을 보면서 마인드 컨트롤과 지역분석을 같이한다.
마지막 확신이 들면 바로 부동산 투자를 실행하는 것이다.
전세보증금이라는 레버리지를 활용하여 나의 투자금을 최소화하고 투자 수익률을 높인다.
4년 이상 오를 지역을 미리 선점하여 매수한다.
연쇄반응 아파트를 알아내어 아파트 가격 상승 순서대로 투자한다.
물건과 지역에 따라 단기 투자와 중장기 투자로 구분하여 수익률 또는 수익금을 높인다.
물가지수와 부동산의 상관관계를 파악하여 투자 시점을 잡는다.
시중 통화량이 증가할 때, 즉 유동성장으로 흘러갈때 투자한다.
인구수 증가 지역을 중심으로 매수 물건을 고른다.
경제 위기등 부동산 침체기에 투자기회가 온다.
아파트 가격 변동 요인을 파악하여 투자하라 인허가 물량으로 부동산 시장을 예측하라 지역별 아파트 적정 수요량 예측하여 투자하라 입주물량을 확인하고 개발 잠재력있는 지역의 미분양 물건을 매수한다.
시계열 자료로 전국 부동산 시장의 흐름을 읽을수 있어야한다.
저평가 지역을 쉽게 찾는 방법은 한 지역의 부동산 경기가 살아날때 그 지역의 대장급 아파트가 먼저 오른다.
인구 증가 도시들의 대장급 아파트를 선점해서 투자하거나, 이 도시들의 대장급 아파트가 움직이는 것을후 주변 아파트를 소액으로 투자하는 방법을 추천한다.
성공투자를 위한 저자만의 아파트 선정 기준 끝으로 인구 50만 이후 미래 유망 도시 5곳의 오를 아파트를 추천하였다.
첫째, 제주도 서귀포시 혁신도시 아파트 라인을 주목해라 둘째, 이천시 이천역 근처 중포신도시가 미래 전망이 우수하다.
셋째, 전라남도 목포시 무안군 남악신도시가 저평가 되었다.
넷째, 일자리가 풍부한 충남 서산시의 예천동, 석림동, 동문동에 위치한 신축 아파트 중심으로 검토할 것. 다섯째, 다시 조선업이 살아나는 경상남도 거제시의 수월동, 양정동, 고현동 중심으로 검토할 것. 이 책의 시사점 2024년 현시점에서 위 추천 지역을 각자 검증해 보길 바란다.
부정적 의견이 다수 일 것이다.
2024년도는 관망세가 커지면서 아파트 매매가는 더 하락할 것으로 판단된다.
미국의 금리 인하 시그널을후 우리나라 기준금리 인하가 예측되는 시기를 고려하여, 저평가 아파트 중심으로 매수 타이밍을 잡을 것을 추천한다.
부동산 투자의 핵심은 타이밍이라고했다.
언제 사서 언제 파느냐를 생각하고 실행할 것을 주장하는 책인것 같다.
시장 흐름을 알려면 아파트 시장의 역사를 아는 것이 중요하다.
어려운 말이 많은데, LTV, DSR 규제는 쉽게 말하면 국민들이 빚에 너무 허덕이지 않도록 하기 위한 대출 규제를 말하는것 같습니다.
그런데 DSR은 규제 대상이 되는 대출 범위를 크게 하는 애 같고, LTV는 주택에 대한 대출만 해당하는것 같네요.
안녕하세요, 지식부자입니다.
오늘은 부동산 공부 추천 책인 레비앙님의 책으로 시작하는 부동산 공부 읽은 후기입니다.
책을 선택한 이유 이 책을 선택한 이유는 읽을 만한 부동산 공부 책을 알아보던 중 제목에 이끌렸기 때문입니다.
책 소개를 보니 저자인 레비앙님은 부동산 분야 책을 400권 넘게 읽은 분이라서 믿음이 갔습니다.